Parametri ed indici urbanistici (urbanistica)

Prima della legge ponte nei terreni venivano fatte costruzioni private non regolate da norme a tutela dell'interesse pubblico e venivano poi annessi dei servizi pubblici in zone periferiche di difficile raggiungimento e soprattutto nei pochi spazi che rimanevano disponibili, portando ad una crescita molto disordinata della città che non aveva una pianificazione di insieme ma che appariva piuttosto come aggregazione di elementi indipendenti e scapito dell'interesse della comunità.

A seguito della legge ponte invece durante la costruzione di nuovi edifici deve obbligatoriamente essere prevista una zona preposta ad accogliere gli spazi pubblici che vengono commisurati come vista attraverso gli standard urbanistici ed in particolare nelle zone residenziali rispetto al numeri di abitanti.

Esempio di progettazione attraverso gli standard

Dati:

• zona C
• superficie terreno : 12.800 m²
• indice di edificabilità : 0,5 m³ costruzione / m² terreno
• superficie costruito : 0,5 * 12.800 = 6.400 m²

Se si costruiscono 6.400 m2 di edifici residenziali, tenendo conto che ogni individuo deve disporre di circa 25 m2 viene prevista la presenza di 6.400 / 25 = 256 abitanti. Essendo in zona C deve essere previsto un totale di 18 m2 / abitante di spazi pubblici, quindi una superficie di spazi pubblici pari a: 256 * 18 = 4.608 m2 di cui 640 m2 destinati a parcheggi pubblici (indice parcheggi: 2,5 m2 / abitante). Successivamente bisogna pensare alla superficie del manto stradale da costruire per raggiungere le nuove costruzioni che è pari circa a 1.790 m2 (il comune comunque solitamente preferisce lasciare ai privati la costruzione delle strade evitando in tal modo oneri aggiuntivi per la pubblica amministrazione determinati dalla manutenzione di queste).

Superficie fondiaria (differenza tra superficie totale e superficie destinata ad uso pubblico): 12.800 – (4.608 + 1.790) = 6.402 m2

Definita la superficie fondiaria può essere definito l'indice fondiario, ovvero l'indice di edificabilità sull'area privata che rimane (superficie fondiaria), sarà quindi un numero maggiore dell'indice di edificabilità territoriale in quanto l'area alla quale ci si riferisce è inferiore ma la quantità di costruibile deve mantenersi costante. Quando l'indice territoriale è pari a circa 1 m2 di costruzione / m2 terreno l'indice fondiari diviene infinito, ovvero tutta l'area deve teoricamente essere destinata a spazi pubblici in base a quanto contenuto negli standard. Si ha per questo motivo una soglia invalicabile proprio di 1 m2 di costruzione / m2 terreno oppure di 3 m3 costruzione / m2 terreno.

Altra cosa molto importante stabilita dalla legge sono i così detti parcheggi pertinenziali, ovvero parcheggi privati destinati ad accogliere i veicoli dei residenti nelle nuove costruzioni che devono però essere obbligatoriamente essere previsti per evitare che le auto degli inquilini vadano ad occupare i parcheggi pubblici. Tali parcheggi devono avere una superficie pari alla decima parte del volume edificato, equivalente a circa il 30% della superficie destinata alle costruzioni (superficie fondiaria):

• parcheggi pertinenziali: volume edificato / 10 → (6.400 * 3) / 10 = 1.920 → 30% 6.400

Presentazione dei progetti e decisione di edificazione

Nel caso il terreno da edificare sia di un unico proprietario la decisione di edificare e le pratiche per la costruzione sono ovviamente portate avanti dallo stesso proprietario nel rispetto delle prescrizioni del piano regolatore e digli standard urbanistici come specificato sopra. Nel caso invece il terreno, individuato dal piano regolatore, sia costituito da lotti appartenenti a diversi proprietari la decisione della costruzione viene presa a maggioranza del 75% calcolata rispetto all'imponibile catastale.

Una volta presa la decisione i privati, solitamente delegando un imprenditore edile che stipula gli accordi con i singoli proprietari prevedendo la permuta delle singole proprietà con porzioni di edificato, vengono presentati i progetti al comune ottenendo il diritto di obbligare i proprietari dissenzienti a realizzare e quindi a partecipare al progetto, oppure ottenendo la realizzazione di un piano particolareggiato che preveda il completamento di alcune opere qualora i proprietari dissenzienti in futuro volessero edificare. Nonostante quindi si realizzi il 75% della superficie privata di edificato dovrà già essere realizzato il 100% della superficie pubblica prevista dagli standard urbanistici che verrà ceduta al comune.

Qualora i proprietari dissenzienti decidessero di portare a completamento la parte privata dovranno risarcire all'imprenditore, e quindi gli altri privati, le relative quote di urbanizzazione e inerenti alla realizzazione degli spazi pubblici già realizzati in precedenza dagli altri proprietari. Le opere di urbanizzazione andranno disegnate in scala 1:200 e dovranno essere progettate tutte le parti pubbliche dell'intervento. Insieme agli elaborati grafici dovrà inoltre essere realizzato il computo metrico estimativo delle opere da realizzare sugli spazi pubblici.

Di grande rilevanza e importanza è la stipula di una convenzione attuativa firmata di fronte al notaio dall'imprenditore, che fa le veci dei privati, e da un funzionario per conto della pubblica amministrazione, nella quale viene previsto un vincolo attraverso fideiussione che garantisca ala pubblica amministrazione la realizzazione della parte pubblica dell'intervento. Nella pratica l'imprenditore dovrà realizzare una fideiussione bancaria o assicurativa (versare in anticipo la somma necessaria alla realizzazione degli spazi pubblici) in modo che nel caso in cui l'imprenditore non realizzi gli spazi pubblici previsti dagli standard la pubblica amministrazione possa ottenere i fondi necessari al completamento delle opere.

Parametri urbanistici

Si definisce superficie agibile quella interna netta agli alloggi, escludendo pertanto i muri perimetrali, le scale, i balconi e i vani non abitabili che formano invece la superficie accessoria la quale ad esempio in Liguria non può superare del 30% quella agibile (L.R. 16/2008).

Altro parametro urbanistico interessante è rappresentato dalla superficie coperta, ovvero la proiezione del corpo di fabbrica sul suolo, e quindi il parametro che indica quanta porzione del lotto può essere coperta dal corpo di fabbrica. Con tale parametro si possono peraltro identificare le diverse zone, ad esempio la zona B è caratterizzata da una superficie coperta pari o superiore ad 1/8 della superficie totale del lotto.

Altro parametro, che vanta una valenza anche dal punto di vista ambientale, è la così detta superficie permeabile, rappresentata da tutte quelle parti dell'edificio che alterano la capacità di assorbimento del terreno andando a modificare, specialmente nelle città, la quantità di acqua piovana che deve essere smaltita dalla rete fognaria. È definita superficie permeabile qualsiasi superficie coperta che sia in grado di assorbire un'alta percentuale delle acque meteoriche (circa il 70%) attraverso opportuni sistemi di drenaggio e canalizzazione.

Il volume è invece un parametro ormai poco utilizzato in urbanistica in quanto soppiantato dalle superfici, anche se vi sono ancora alcune leggi che fanno riferimento proprio al volume (piano casa). Si parla invece di volume tecnico quando ci si riferisce ai volumi che non fanno parte del corpo di fabbrica ma che sono necessari a contenere impianti e strumenti accessori della costruzione come antenne televisive o parafulmini. Altri parametri molto utilizzati sono l'altezza dell'edificio che presenta vari interrogativi e prescrizioni circa i punti dai quali eseguire le misurazioni. Si hanno poi ancora parametri come il numero massimo di piani, l'altezza delle fronti e la larghezza delle fronti. Vi sono infine norme che obbligano a mantenere distanze precise dai confini del lotto, dalle strade e dai fronti o degli altri edifici laddove questi presentino finestre (distanza minima 10m).

Le tappe della legislazione urbanistica

• L 1150 - 42 : crescita della città a seguito del conflitto (più fabbriche e più edifici);
• L 167 - 1962 : edilizia popolare;
• D.M. 1444 e L 765 - 67 : crescita ordinata della città con previsione e pianificazione servizi;
• L 10 - 1977 : programmazione urbanistica e titolo abilitativo (problema degli espropri e regime dei suoli con passaggio da licenza edilizia a concessione edilizia);
• L 475 - 78 : legge sul recupero del patrimonio edilizio esistente;
• L 431 - 1985 galasso: salvaguardia del paesaggio;
• Legge valutazioni impatto ambientale (VIA) e valutazione ambientale strategica - 2006