PRG e PPE (urbanistica)

Il PRG- Piano Regolatore Generale

Deve contenere:

• una divisione delle zone del territorio (zonizzazione) caratterizzate da norme e caratteristiche comuni;
• aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servitù;
• aree da riservare ad edifici pubblici e di uso pubblico ed opere ed impianti d'interesse collettivo o sociale (articolo 7);
• i vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale e paesistico (articolo 7). Tali vincoli riducono la libertà del privato a vantaggio della conservazione del paesaggio, anche in zone non pubbliche, in funzione dell'interesse della collettività. Tutto ciò è fatto in quanto il compito del piano è quello di trasferire nel tempo il bene “paesaggio”;
• le norme per l'attuazione del piano (articolo 7).

Formazione ed approvazione del piano

Prima del 1972 la materia urbanistica era in mano al governo nazionale, quindi una volta compilato il piano questo doveva essere verificato e convalidato dal ministero dei lavori pubblici. A partire dal 1972 il compito urbanistico è passato in mano alle regioni e l'iter formativo del PRGC (piano regolatore generale comunale) si è composto delle seguenti fasi:

• elaborazione tecnica;
• acquisizione dei pareri tecnici e delle intese, nel senso che si ricercano delle intese tra vari enti in modo da far collimare i piani regolatori generali con i piani di specifiche zone non di competenza diretta del comune;
• adozione in consiglio comunale, dopo che il piano è stato preparato dal sindaco e dalla sua giunta, ovvero dalla maggioranza e che ha ricevuto il voto favorevole in sede politico-amministrativa che ha conferito al piano una vigenza pubblica;
• pubblicazione ed applicazione delle misure di salvaguardia, ovvero una serie di vincoli che rendono effettive in un periodo massimo di tre anni le norme più restrittive tra quelle presenti nel piano adottato e quello ancora vigente. Nel caso in cui prima dell'adozione del piano sono stati ottenuti titoli abilitativi i lavori possono proseguire anche una volta entrate in vigore le norme di salvaguardia;
• possibilità di presentare osservazioni. Le osservazioni devono essere presentate al comune per iscritto da singoli cittadini o da enti e organizzazioni, ovvero da tutte le minoranze costituenti la cittadinanza e che hanno determinati interessi. Le osservazioni possono essere fatte entro 60 giorni dalla pubblicazione del piano e possono essere spinte da interessi privati o pubblici;
• delibera del consiglio comunale con le controdeduzioni alle osservazioni. Nel caso in cui si applichino modifiche al piano precedentemente pubblicato, sul quale sono state fatte osservazioni, si torna alla fase precedente, quella di adozione nel consiglio comunale e si ripete l'iter, altrimenti si può lasciare inalterato il piano rimandando la modifica di questo all'ente superiore (provincia e regione) titolato all'adozione del piano, che può correggere d'autorità il piano stesso;
• presentazione del piano alla regione e/o alla provincia competenti. Tali enti superiori valutano la compatibilità del piano comunale con quello provinciale e regionale, verificando anche i piani di bacino e altre caratteristiche ambientali. L'ente superiore esprime infine un voto sul piano che può essere favorevole, contenere correzioni o bocciarlo completamente;
• reiezione e/o approvazione (anche con modifiche) da parte della regione;  pubblicazione del decreto di approvazione sulla gazzetta ufficiale. Il piano passa così da adottato ad essere vigente facendo decadere il piano precedente.

Il PRG ha durata di 10 anni. Se il nuovo piano non diviene vigente entro i 10 anni allora resta vigente il vecchio piano al quale però l'amministrazione pubblica non può applicare modifiche sostanziali.

Attuazione del PRG

Le due vie maestre per l'attuazione del piano regolatore sono l'intervento diretto dell'amministrazione o la creazione di una pianificazione di dettaglio.

• l'intervento diretto si concretizza attraverso il rilascio da parte del comune di un permesso di costruire (già licenza edilizia, poi concessione edilizia) a seguito della verifica da parte dell'ufficio tecnico comunale dell'opera in base alle norme presenti nel PRG;
• la pianificazione di dettaglio realizzata tramite un piano particolareggiato di esecuzione (PPE) nel quale si valutano in modo più approfondito alcune zone critiche del territorio per le quali vengono previste maggiori restrizioni all'attività dei privati, vincolata proprio da uno studio preliminare da parte del comune delle opere realizzabili nella pratica, compresa la loro organizzazione sul territorio.

Nel piano particolareggiato ad esempio, in base all'indice di edificabilità previsto, viene previsto come i metri cubi di edificato devono essere disposti su un determinato lotto. Nel piano particolareggiato sono contenuti anche gli elenchi catastali elle proprietà per poter fare una valutazione preventiva le eventuali proprietà da espropriare o da vincolare. Anche il piano particolareggiato, come il PRG deve essere votato in consiglio comunale.

Il piano particolareggiato prevedendo delle regole e una disposizione ben precisa delle costruzioni in determinate zone va a creare delle sperequazioni tra i privati che vantano delle proprietà proprio sulle zone interessate dal piano. Vi saranno perciò privati che avranno la possibilità di edificare sulle proprie proprietà ed altri invece che incorreranno nell'esproprio nel caso in cui il piano particolareggiato abbia previsto la realizzazione di opere pubbliche su determinati terreni.

Nel caso in cui il comune non disponga delle risorse da destinare come risarcimento dell'esproprio le proprietà sulle quali si prevede la realizzazione di opere pubbliche restano vincolate. Tale situazione costituisce però un'illecita sperequazione dei diritti dei cittadini di fronte al piano. Per ovviare a tale problema si è stabilito che il vincolo su tali zone potesse durare al massimo 5 anni, a seguito dei quali il vincolo decade e le zone prendono il nome di “zone bianche”, ovvero proprietà senza una pianificazione vigente.

Per questo motivo per stilare i piani delle città ultimamente si opta per prevedere la realizzazione di opere pubbliche su terreni già di proprietà dell'amministrazione pubblica. L'elemento di incostituzionalità riguardante il vincolo illimitato che avevano i terreni sui quali era prevista la realizzazione di opere pubbliche era la legge 1150/1942, che prevedeva infatti la scissione tra la previsione di realizzazione di un'opera e la realizzazione effettiva della stessa.