I Diritti Reali sulla Cosa Altrui. Le Servitù Prediali in Particolare

I Diritti Reali su Cosa Altrui (iura in re aliena). Sono detti diritti reali minori (o limitati) perché hanno un contenuto più ristretto rispetto alla proprietà. Questi diritti gravano su beni che sono proprietà di soggetti diversi, i quali vedono limitato il proprio diritto di proprietà. Quando questo requisito (l'altruità della cosa) viene meno, perché il titolare del diritto reale minore diventa anche proprietario, automaticamente viene meno il diritto minore, che si estingue attraverso la cosiddetta consolidazione.

Anche i diritti reali minori hanno le caratteristiche proprie dei diritti reali. L'assolutezza, l'inerenza alla cosa (il particolare nesso tra il bene e il diritto), la tipicità (i diritti reali sono in numero chiuso, cioè sono soltanto quelli previsti per legge) e l'elasticità.

A differenza della proprietà, che è perpetua, i diritti reali minori possono essere perpetui oppure a tempo determinato.

I Diritti Reali su Cosa Altrui si distinguono tra:

• Diritti di Garanzia: Il Pegno e l'Ipoteca.
• Diritti di Godimento: La Superficie, l'Enfiteusi, l'Usufrutto, l'Uso, l'Abitazione e le Servitù.

Diritti di Godimento

I Diritti Reali su Cosa Altrui si esercitano senza che il proprietario faccia nulla. Esso deve solo sopportare la limitazione relativamente ai singoli suoi beni che sono immediato oggetto appunto anche dell'altrui diritto. L'atteggiamento del proprietario può essere o un sopportare, quindi lasciar fare, o un non fare. Non è da escludersi che qualche volta però il proprietario abbia anche qualche obbligazione di fare ma tali obbligazioni non assumono mai carattere prevalente. Una caratteristica causa di estinzione è quella della Confusione tra Proprietario e titolare del Diritto di Godimento (esempio usufrutto) che può avvenire in caso di riunione dei due diritti e che di fatto fa estinguere il secondo. Tutti i diritti reali di godimento, inoltre, si estinguono per non uso, se quest'ultimo si protrae per venti anni. Per quanto riguarda l'Alienazione l'usufrutto ha una durata massima che non va oltre la vita di colui verso il quale era costituito. L'uso e l'abitazione sono inalienabili mentre la servitù si può alienare soltanto insieme alla proprietà del fondo dominante. La difesa di questi diritti è accordata con l'Azione Confessoria (Confessoria Servitutis) la quale è il contrario dell'Azione Negatoria (Negatoria Servitutis) che è revista a difesa della Proprietà. Essa è esercitata da chi pretende di avere il Diritto Reale sulla Cosa Altrui, contro il Proprietario e contro chiunque ne contesti l'esercizio. I Diritti Reali Parziari sono oggetto di Possesso e quindi chi si trova nell'Effettivo Godimento di uno di tali Diritti può esercitare le relative Azioni Possessorie.

Le Servitù

La Servitù (o Servitù Prediale) è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, consistente in "un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario" (art. 1027 del codice civile).

Il diritto di servitù prediale rientra nella categoria dei diritti reali di godimento su cosa altrui. Tale natura giuridica comporta la impossibilità di costituire un diritto di servitù su cosa propria, divieto codificato dai giuristi romani nel brocardo nemini res sua servit.

Il "peso" è una limitazione della facoltà di godimento di un immobile, detto fondo servente, alla quale corrisponde un diritto del proprietario del fondo dominante. Non necessariamente fondo servente e fondo dominante devono essere contigui, anche se devono essere relativamente vicini affinché la servitù abbia un senso.

L'utilità del fondo dominante, presente o futura, è estremo essenziale della servitù: può consistere nella maggiore comodità del fondo, può anche essere inerente alla sua destinazione industriale. Tuttavia, deve sempre essere utilità di un fondo, non quello personale del proprietario. I soggetti possono essere avvantaggiati o svantaggiati dalla presenza di questo peso solo in via mediata, indiretta e riflessa.

Quando il peso è posto a vantaggio del fondo solo in via riflessa e consequenziale, non si parla di diritto reale limitato ma di un diritto personale di godimento, assoggettato a tutt'altra disciplina. Per questa ragione, è molto controversa la figura della cosiddetta servitù aziendale.

Classificazione delle Servitù

Le servitù vengono variamente classificate:

• servitù positive e negative: le prime permettono al proprietario del fondo dominante forme di utilizzazione diretta del fondo servente (servitù di passaggio, di attingere acqua...) e l'obbligo gravante sul proprietario del fondo servente consiste semplicemente in un lasciar fare; le seconde consistono in un obbligo di non fare del proprietario del fondo servente (servitù di non edificare o di sopraelevare...);
• servitù continue e discontinue: per l'esercizio delle prime non è necessario il fatto dell'uomo (servitù di non edificare), per le seconde è invece necessario (servitù di attingere acqua) il comportamento attivo del titolare della servitù;
• servitù apparenti e non apparenti, a seconda che esistano o meno opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante. La distinzione è importante, perché solo le servitù apparenti possono essere acquistate anche a mezzo dell'usucapione o della destinazione del padre di famiglia;
• servitù tipiche ed atipiche, a seconda se il loro contenuto è previsto e regolato dall'ordinamento (come la servitù di passaggio) oppure è determinato in concreto dall'autonomia dei privati nel rispetto dello schema previsto dalla legge.

Caratteri delle Servitù

La servitù comprende le facoltà accessorie indispensabili per il suo esercizio (art. 1064).

Nel dubbio, deve ritenersi costituita in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio possibile del fondo servente (art. 1065). Il proprietario del fondo servente non può trasferire altrove la servitù, salvo il caso di sopraggiunta maggiore onerosità della servitù nel luogo originario (art. 1068).

Le servitù si possono acquistare a titolo derivativo e a titolo originario. Non si possono, tuttavia, usucapire le servitù non apparenti (in quanto non permettono di rendere certo e incontrovertibile il possesso della servitù).

Un modo di acquisto a titolo originario, proprio solo delle servitù, è la cosiddetta destinazione del padre di famiglia (art. 1062): è il rapporto di servizio stabilito fra due fondi appartenenti ad un medesimo proprietario. Se i due fondi cessano di appartenere al medesimo proprietario, il preesistente rapporto di servizio si trasforma automaticamente in una servitù di un fondo a favore dell'altro. Questo modo di acquisto vale solo per le servitù apparenti.

La servitù si costituisce in forza del titolo, indipendentemente dalla trascrizione. Ma, se il concedente aliena il fondo gravato da servitù non trascritta (né menzionata nell'atto di trasferimento), il terzo acquirente non sarà tenuto a rispettare la servitù. L'onere di provvedere alla trascrizione incombe sul titolare della servitù (quest'ultimo al momento della costituzione assume l'obbligo di rispettare il vincolo di asservimento concesso e di impegnare i suoi aventi causa a rispettarlo): se non vi provvede, dovrà risarcire al suo concessionario il danno derivantegli dalla perdita della servitù.

La servitù si estingue: per confusione o per prescrizione ventennale. Non è sufficiente il suo mancato utilizzo, né il venir meno della sua utilità, a meno che non decorra il termine ventennale di prescrizione. La prescrizione delle servitù positive comincia a decorrere dal momento in cui cessa l'attività di godimento del fondo altrui, quella delle servitù negative solo dal momento in cui si verifica un fatto che impedisce l'esercizio della servitù. Altre cause di estinzione sono però anche la rinuncia da parte del proprietario del fondo dominante, o la scadenza del termine o il verificarsi della condizione risolutiva o le cause di abbandono del fondo secondo le ipotesi di cui all'art. 1070.

Un carattere proprio delle servitù è che esse non consistono mai in un fare o in un dare, ma solo in un non fare o in un sopportare che altri faccia. L'art. 1030 fa salve però le prestazioni accessorie alle servitù, consistenti in un fare o in un dare che il contratto o la legge impone al proprietario del fondo servente, con funzione strumentale rispetto all'esercizio della servitù.

Le Servitù Coattive o Legali

Un diritto alla costituzione coattiva (o legale) delle servitù è dalla legge previsto in una serie di casi:

• Acquedotto coattivo: è la servitù di far passare acque attraverso il fondo, o i fondi, altrui (escluse case e giardini) per soddisfare il bisogno di acqua del proprio fondo (analoga è la servitù di scarico coattivo).
• Passaggio coattivo: è la servitù di passaggio sul fondo, o sui fondi, altrui (escluse case e giardini) che spetta al proprietario del cd. fondo intercluso, ossia del fondo che non ha un accesso diretto alla strada pubblica o che potrebbe realizzarlo solo con eccessivo dispendio o disagio (quando il fondo sia destinato ad usi agricoli o industriali, il proprietario di questo ha diritto al passaggio coattivo anche se ha un proprio accesso sulla strada pubblica, ma si tratta di un accesso insufficiente ai bisogni agricoli o industriali del suo fondo).
• Elettrodotto coattivo (analogamente: acquedotto pubblico, metanodotto, oleodotto, linee telefoniche, installazione di antenne televisive ecc.): è la servitù che spetta all'ente o alla società che gestisce il servizio di erogazione al pubblico di energia elettrica, acqua potabile, metano ecc. su tutti i fondi che sono situati lungo il percorso della linea elettrica, dell'acquedotto ecc.

Le servitù coattive sono di regola costituite con sentenza dell'autorità giudiziaria, su domanda dell'interessato; la sentenza determina anche l'indennità dovuta al proprietario del fondo servente. Finché il primo non paga l'indennità, il secondo può opporsi all'esercizio della servitù.

Nei casi espressamente previsti dalla legge, la servitù coattiva può anche essere costituita con provvedimento dell'autorità amministrativa (provvedimento che assume carattere analogo all'espropriazione per pubblica utilità).

Azioni a Tutela della Servitù

Actio Confessoria Servitutis

La posizione giuridica del proprietario del fondo dominante che vede contestato nel suo diritto o impedito nel suo esercizio è tutelata tramite l'actio confessoria servitutis o, in italiano Azione confessoria della servitù è regolato nel diritto italiano dall'art. 1079 c.c., che prevede che "il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, onde il risarcimento dei danni".

Legittimato passivo è chiunque contesti la servitù mentre chi agisce in giudizio può chiedere non solo l'accertamento del proprio diritto, ma anche, la cessazione di eventuali impedimenti e turbative posti in essere dal legittimato passivo. Può chiedere inoltre, la rimessione delle cose in pristino qualora il legittimato passivo abbia posto in essere opere per ostacolare l'esercizio della servitù. Può richiedere, inoltre il risarcimento dei danni L'actio confessoria viene considerata come un'azione petitoria reale. Oggetto della causa è l'esistenza del diritto di servitù e in caso di accoglimento, si avrà l'accertamento del relativo diritto. Secondo le normali regole dell'onus probandi la prova dovrà essere data dall'attore

La dottrina riconosce anche l'esistenza di un'azione di mero accertamento della servitù, ogni volta che ci sia una contestazione sulla titolarità.

Actio Negatoria Servitutis

L'actio negatoria sevitutis è regolata dall'art. 949 cod. civ., "il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa" e può "chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre alla condanna per il risarcimento del danno".

La Cassazione individua due presupposti:

• che "venga posta in essere dal terzo un'attività implicante in concreto l'esercizio, che si assume abusivo, di una servitù a carico del fondo di proprietà di colui che agisce"
• che il "pericolo" sia attuale e concreto"

Sempre la cassazione ritiene l'actio confessoria servitutis imprescrittibile: "l'actio negatoria servitutis è azione imprescrittibile, con la conseguenza che il proprietario del preteso fondo servente può in qualsiasi momento, e fatti salvi gli effetti dell'intervenuta usucapione, chiedere che venga accertata, per mancanza del titolo o del decorso del termine dell'usucapione, l'inesistenza della servitù".